15. 11. 2024
Investice do nemovitostí jsou stabilní a osvědčenou strategií, jak ochránit své úspory před inflací. Navíc si jejich koupí zajistíte pravidelný pasivní příjem. Přesto však výběr správného investičního bytu vyžaduje hlubší pochopení trhu a jasnou strategii. Jak zajistit, že byt přinese co nejvyšší výnos z pronájmu?
1. Lokalita – evergreen, který se nikdy neohraje
S dobrou lokalitou roste pravděpodobnost, že byt rychle obsadíte nájemníky. A správně vybrané místo zároveň přispívá ke stabilnímu růstu hodnoty nemovitosti. Ne každá atraktivní lokalita však automaticky zaručuje vysoký výnos. Na co se vyplatí zaměřit pozornost?
Výborná dopravní dostupnost
Zastávku MHD hledejte do 5–10 minut pěší chůze od bytu. Hodně lidí ocení i snadný přístup na hlavní dopravní tahy nebo dálnici a rychlé spojení do centra.
Tip: Výhodné může být pořídit byt v blízkosti plánované stanice metra nebo zastávky tramvaje. Jeho hodnota potom rychle vystřelí vzhůru.
Bohatá občanská vybavenost
Místo, kde mají obyvatelé po ruce veškeré potřebné služby i obchody a mohou si poblíž zasportovat, zajít si do sauny či do parku, je samozřejmě mnohem vyhledávanější než byt kdesi uprostřed polí. Zejména mladé rodiny a profesionálové proto žádají bydlení, které jim usnadní a zpříjemní každodenní život. V okolí „ideálního“ investičního bytu by měly být dostupné:
- Supermarkety, pekárny a farmářské trhy
- Školy, školky a dětská hřiště
- Lékařská zařízení a lékárny
- Restaurace, kavárny a bary
- Parky, sportoviště, wellness, knihovna, kino a kulturní centra
Dobrá pověst a čisté prostředí
Bezpečné a čisté prostředí bude zajímat nejen rodiny, ale všechny, kteří chtějí žít na dobré adrese. I jinak výborně umístěná nemovitost může mít problém s obsazeností, pokud je okolí neutěšené nebo má špatnou pověst.
Čemu věnovat pozornost:
- Bezpečnost: Poohlédněte se po čtvrtích s nízkou mírou kriminality. Do statistik trestné činnosti můžete snadno nahlédnout online. Zároveň se zkuste informovat, jakou má lokalita pověst mezi místními a celkově v rámci města.
- Stav veřejných prostranství: Projděte se po okolí a všímejte si, jak jsou ulice udržované a osvětlené, jak vypadají hřiště nebo parky a zda se městská část stará o zeleň. Pokud se ve čtvrti plánuje další rozvoj, možná můžete nad oprýskanými fasádami přivřít oči, ale sledujte důkladně trendy – obnovují se domy? Zlepšuje se kvalita prostředí?
- Atraktivita místa: Nacházejí se v sousedství zajímavé budovy, příjemné kavárny nebo jiné prvky, které zútulňují atmosféru? Funguje tu aktivní komunita, která může vytvářet a upevňovat sousedské vztahy, aby se zde příjemně žilo?
Slibný budoucí rozvoj lokality
Připadá vám místo trochu omšelé? Omítka opadává, džungle se rozrůstá a zdá se vám, že to nejlepší má oblast za sebou? Nenechte se mýlit. Investiční potenciál lokality nemusí být viditelný na první pohled. Prozatím nepříliš vzhledné oblasti, kde se plánuje nová infrastruktura nebo revitalizace starých budov, často přinášejí to nejvyšší zhodnocení nemovitosti. Nezapomeňte si proto vždy prověřit územní plán města a projekty, které se připravují v okolí.
- Zjistěte, zda se v okolí plánuje:
Nová stanice metra, tramvajové linky nebo železniční uzel
- Výstavba obchodních center, škol nebo kulturních institucí
- Revitalizace brownfieldů a vznik nových obytných zón
2. Rozmyslete si, komu chcete byt pronajímat
Každá lokalita má své zvláštní výhody a také nájemníky, kteří ji ocení:
- Centrum je ideální pro krátkodobé a střednědobé pronájmy. Musíte počítat s vyšší počáteční investicí.
- Širší centrum je dobrá volba téměř pro jakýkoli typ pronájmu a potěší skoro každou skupinu potenciálních nájemníků. Dívejte se po bytech v pečlivě rekonstruovaných domech v tradiční rezidenční zástavbě, které nabídnou genius loci i komfort. Důležité je okolí.
- Předměstí a klidné zelené čtvrti budou ideální pro rodiny, které hledají dostupné bydlení na klidném a bezpečném místě.
- Turistické lokality nabídnou možnost výhodných krátkodobých pronájmů. Často však jde jen o sezonní záležitost a je potřeba počítat s náročnou péčí. Pátrejte ideálně po rekreačním apartmánu s celoročním využitím a zajištěnou správou.
3. Dispozice bytu je základ úspěchu
Správně zvolená velikost a dispozice může znamenat, že byt snáze obsadíte a dosáhnete optimálního poměru nákladů a výnosů.
Menší byty 1 + kk a 2 + kk – zaujmou studenty, mladé profesionály či expaty
Jsou oblíbenou volbou investorů. Malé byty slibují vysokou návratnost vzhledem k pořizovací ceně a nižším nákladům na údržbu. Vyhledávají je mladí profesionálové, studenti i expati. Byty s balkonem, krásným výhledem nebo moderním vybavením vám umožní nastavit vyšší nájemné.
Menší byt kupujte v lokalitách, kde se nabízí množství pracovních příležitostí, sídlí zde univerzity, v místech s dobrou občanskou vybaveností a výbornou dopravní dostupností. Nájemníci v menších bytech ocení také atraktivní společné prostory, kde mohou trávit volný čas mimo svůj, často stísněný, byt.
Tip: Pokud se vám podaří najít byt v domě se společnou zahradou nebo s místem ke grilování či pěstování vlastních bylinek, získáte velkou výhodu oproti konkurenčním nabídkám pronájmu. A co teprve pokud dům nabídne i saunu nebo fitness – to je splněný sen většiny nájemníků.
Tip: Zohledněte demografii lokality – v univerzitních a kancelářských čtvrtích budou populární menší byty, zatímco v rezidenčních oblastech s dobrou občanskou vybaveností může být hlad po větších jednotkách.
Větší byty 3 + kk a více – potěší rodiny nebo skupiny studentů
Větší byty jsou skvělou volbou pro rodiny nebo skupiny studentů. Rodiny představují stabilnější nájemníky a častěji zůstávají bydlet dlouhodobě, což znamená méně starostí se střídáním nájemníků. Větších bytů k pronájmu je navíc na trhu nedostatek, takže pokud je vaše nemovitost zajímavá i v dalších ohledech, jistě se rychle pronajme.
Větší byty si doporučujeme pořizovat v rezidenčních čtvrtích s kvalitní občanskou vybaveností – například v blízkosti parků, dětských hřišť, škol a školek.
Tip: Zvažte možnost flexibilní přestavby, například rozdělení větší místnosti na dvě menší nebo vytvoření pracovního koutu. Takto upravený byt významně poskočí na žebříčku atraktivity a přitáhne pozornost mnohem širšího spektra zájemců.
Lofty a atypické byty – nadchnou náročné nájemníky
Lofty a netradiční byty lákají náročné nájemníky, kteří si chtějí dopřát jedinečný a prémiový prostor k bydlení. Představují perfektní volbu pro mladé kreativce, expaty nebo nájemníky z vyšších příjmových skupin, kteří oceňují design, prostor, světlo a autentickou atmosféru. Pokud nabídnete k pronájmu komforní lofty a podobné atypické byty s charakteristickým šarmem a atmosférou, můžete nájemné nastavit výrazně výše, konkurence je totiž minimální.
Nicméně pozor – ani ten nejkrásnější loft v zanedbané čtvrti, kde nic nenaznačuje změnu k lepšímu, vám bohatství nepřinese. Zaměřte se na loftové byty v revitalizovaných industriálních oblastech nebo moderních městských čtvrtích, které poskytují vysoký životní standard. Samozřejmostí by měla být kvalitní občanská vybavenost, dobré spojení do centra města a nabídka stylových kaváren, galerií či coworkingových prostor, které přitahují moderní a solventní nájemníky.
Tip: Věnujte pozornost i samotné budově – kvalitní a zajímavé společné prostory moderního střihu, jako jsou střešní terasy, fitness centra, wellness nebo výtahy na auta a motorky, mohou nemovitosti významně přidat na atraktivitě. Lofty často bývají součástí architektonicky pozoruhodných budov s uměleckou hodnotou, což je dalším důležitým lákadlem. Lofty a atypické byty nejsou jen pouhé nemovitosti – reprezentují životní styl. Správně vybraný byt v této kategorii tak může být skvělou investicí s dlouhodobě vysokou návratností.
Flexibilita prostoru jako přidaná hodnota
Flexibilní dispozice, která umožňuje snadnou proměnu prostoru, je významným benefitem jak pro dlouhodobé, tak i pro krátkodobé pronájmy. Zájemci o pronájem stále častěji vyhledávají byty, které jim budou sloužit nejen k bydlení, ale i k práci z domova. Můžete nabídnout například rozdělení větší místnosti na dvě samostatné (třeba ložnici a pracovnu) nebo pracovní prostor oddělit větší knihovnou.
4. Novostavba, nebo starší byt? Anebo je něco lepšího?
Aby se vám vaše investice co nejvíce vyplatila, je samozřejmě nezbytné vybrat správný typ nemovitosti, který sedne vaším možnostem a přinese maximální zhodnocení vložených peněz. Pečlivě vše propočítejte a promyslete, než se necháte zlákat krásnými obrázky nového bytu nebo nízkou cenou staré jednotky.
Novostavby: Komfort a nízké náklady na údržbu
Nové byty jsou vybaveny moderními technologiemi a mají nízké provozní náklady. Jejich kvalitní provedení, energetická úspornost a moderní design přitahují mladé profesionály a expaty. Nemusíte se obávat častých oprav nebo výměny zastaralých zařízení.
Pořizovací náklady novostaveb bývají často výrazně vyšší, než je tomu u starších bytů, což může prodloužit návratnost investice. U některých projektů se navíc stává, že jsou v době uvedení na trh cenově nadhodnocené.
Dalším faktorem je kvalita výstavby – ne každá novostavba splní očekávání. Vždy si vybírejte byty od prověřených developerů s dobrým hodnocením, zkušenostmi a stabilní reputací. Vyhnete se tak možným problémům v podobě nekvalitních materiálů nebo nedodržení stavebních standardů.
Tip: Při výběru novostavby se poohlédněte po lokalitách, kde se dobře rozvíjí infrastruktura. Byty v blízkosti plánovaných dopravních uzlů, obchodních center nebo jiných klíčových služeb se pravděpodobně zhodnotí dříve a více.
Starší nemovitost: nižší pořizovací cena, ale vyšší náklady na údržbu
Starší byt často získáte za velmi výhodných podmínek, ale tak trochu kupujete zajíce v pytli. Také je třeba započítat náklady na rekonstrukci a často se setkáte i s vysokými poplatky odváděnými do fondu oprav. Bez potřebné modernizace vám tak mohou starší byty „tahat“ z kapsy mnoho peněz za provoz, nezřídka se v zimě například nedoplatíte za vytápění.
Velkou výhodou je poloha v tradiční rezidenční zástavbě a velkou roli hraje i atmosféra místa. Starší byty také nabízejí větší možnosti úprav a dají se přizpůsobit potřebám nájemníků.
Pečlivě rekonstruované domy: genius loci, nízké náklady i komfort
Byty v tradiční starší zástavbě, které prošly důkladnou rekonstrukcí, představují skvělou investiční příležitost. Oproti klasickým starým bytům vás nezatíží vysokými náklady na vytápění, nemusíte u nich řešit zastaralé rozvody nebo nutnost časté údržby. Zároveň si zachovávají unikátní historické prvky, jako jsou vysoké stropy, prostorné místnosti, původní štuky nebo dřevěné podlahy, které často osloví a nadchnou náročnější klientelu.
Na rozdíl od novostaveb, často situovaných doslova doprostřed pole, se byty v historických domech obvykle nacházejí na zajímavých a vyhledávaných místech s veškerou potřebnou vybaveností. A přitom je pořídíte výhodněji než novostavbu. Důležité je, aby měl dům vyměněná okna za nová a kvalitní, nové zateplení, modernizované elektrické rozvody, vybudované nové odpady, kvalitní podlahy, osvětlení a další prvky. Pečlivě provedená a vkusná rekonstrukce respektující historické prvky budovy hraje v tomto případě zcela zásadní roli.
Tip: Rekonstruované byty jsou výhodné jak pro investory, tak pro nájemníky. Investor získá nemovitost, která mu ušetří velké dodatečné výdaje na opravy, a nájemník zase komfortní bydlení v domě s historickým duchem a moderními standardy.
Prémiové a atypické byty: luxusní investice pro náročné
S prémiovými byty v prestižních lokalitách se často pojí jedinečný design, lákají na působivé výhledy nebo nadstandardní vybavení. Tyto nemovitosti jsou ideální pro investory, kteří chtějí přitáhnout pozornost movitějších nájemníků, dosáhnout vyšších dlouhodobých zisků a mají k dispozici více volných prostředků. Je však třeba počítat s tím, že nalezení vhodného nájemníka může trvat déle.
Tip: Investujte do prémiových bytů s jedinečnou přidanou hodnotou, například se společnou terasou s výhledem na město, zahradou nebo s nadstandardními službami, jako je concierge, sauna, fitness nebo bazén. S takovou nemovitostí budete na trhu téměř bez konkurence.
Zajímavá přidaná hodnota
Co vždy zvyšuje atraktivitu nemovitosti?
- Balkony a terasy
- Parkovací místa
- Zahrady a relaxační zóny
- Moderní technologie
Nemovitosti s vyšší přidanou hodnotou vám pravděpodobně nejen přinesou vyšší nájemné, ale lépe se i obsazují. Zaměřte se také na energeticky úsporné nemovitosti – snižují náklady na provoz a čistý výnos z nich je vyšší.
Tip: Nabídněte nájemníkům doplňkové služby, jako je pravidelný úklid nebo technická údržba. Také chytré technologie, jako jsou zámky na kód, dálkově ovládané termostaty nebo energetické monitory, zvyšují komfort nájemníků a usnadňují správu bytu.
5. Správa nemovitosti a moderní technologie: klíč k efektivnímu pronájmu
Starat se o investiční byt může být pěkná „otrava“ a velký žrout času. A to ani nemluvíme o situaci, kdy vlastníte bytů víc – jeden na Vinohradech, druhý v Karlíně a třetí na Smíchově. Místo radosti z výnosů tak jen přejíždíte mezi byty, měníte těsnění, řešíte stížnosti nájemníků nebo zdlouhavě komunikujete se společenstvím vlastníků.
Profesionální správce se postará se o všechny praktické záležitosti – od hledání spolehlivých nájemníků až po řešení technických problémů. Správci nájemníky prověřují, čímž minimalizují riziko neplatičů, řeší drobné i větší opravy a zajišťují, že byt i společné prostory zůstávají v perfektním stavu. Dohlížejí také na smlouvy, prodlužování nájmů a řeší případné spory a tím vám šetří starosti i čas.
Tip: Pohlédněte se po nemovitosti se zajištěnou správou od profesionálů!
6. Moderní a kvalitní společné prostory a vybavení domů
Když na trhu narazíte na rezidence s kvalitním zázemím a promyšlenými společnými prostory, našli jste zlatý grál. Vyskytují se totiž vzácně a mají obrovský investiční potenciál. Zahrady, střešní terasy nebo vnitrobloky plné zeleně přinášejí klid a prostor pro relaxaci, což ocení nejen rodiny, ale i ti, kdo hledají únik od každodenního městského ruchu. Posilovny, sauny nebo kolárny osloví aktivní nájemníky, zatímco služby jako concierge nebo coworkingové zóny obyvatelům zpříjemní každodenní život. Takové detaily často rozhodují o tom, jestli se váš byt rychle pronajme a za jakou cenu.
7. Spčítejte si, zda se vám pronájem vyplatí
Když chceme úspěšně investovat do nemovitostí, záleží nejen na tom, jaký typ bytu a v jaké lokalitě vybereme, ale důležité je také pečlivě analyzovat výnosy a náklady. Klíčovými ukazateli, na které se vyplatí se zaměřit, jsou čistý výnos nebo doba návratnosti. Tyto výpočty vám umožní realisticky zhodnotit, zda se koupě vyplatí, a pomohou vám lépe se zorientovat na trhu.
Co znamená doba návratnosti investice?
Ukazuje, za jak dlouho se vám vrátí pořizovací náklady na byt prostřednictvím příjmů z nájmu.
Snadno ji spočteme podle vzorce:
doba návratnosti = pořizovací cena nemovitosti / roční příjem z nájmu
Příklad výpočtu:
Pořizovací cena nemovitosti: 4 000 000 Kč
Roční příjem z nájmu: 180 000 Kč
Doba návratnosti = 4 000 000 / 180 000 = 22,2 let
V tomto případě by návratnost investice trvala přibližně 22 let. Pro investiční byty je ideální doba návratnosti kolem 15–20 let.
Co znamená čistý výnos z nájmu?
Čistý výnos je přesnější ukazatel, protože zohledňuje i náklady na údržbu, pojištění a případné prostoje, kdy byt není obsazený.
Spočteme ho podle vzorce: čistý výnos = ((roční příjem z nájmu − roční náklady) / pořizovací cena nemovitosti) × 100
Příklad výpočtu:
Roční příjem z nájmu: 180 000 Kč
Roční náklady (údržba, pojištění): 20 000 Kč
Čistý výnos = ((180 000 − 20 000) / 4 000 000) × 100 = 4 %
To je solidní výsledek, ale žádný zázrak. Výnos by měl určitě převýšit minimálně inflaci. Za velmi dobrý výsledek lze považovat cokoli nad 5 %, zvlášť pokud hodnota nemovitosti setrvale roste.
K čistému výnosu z nájmu byste měli připočítat růst hodnoty nemovitosti (kapitálové zhodnocení).
Výpočet může vypadat takto:
celkový výnos = čistý výnos z nájmu + (roční růst hodnoty nemovitosti / pořizovací cena nemovitosti) × 100
Například:
Čistý výnos z nájmu: 4 %
Růst hodnoty nemovitosti: 3 % ročně
Celkový výnos = 4 % + 3 % = 7 %
Takový výsledek už vypadá mnohem atraktivněji.
Tip: Rozložte rizika
Diverzifikace je klíčovým nástrojem pro minimalizaci rizika při investování do nemovitostí. Namísto nákupu jedné drahé nemovitosti může být efektivnější investovat do několika menších bytů, ideálně v různých lokalitách. Tato strategie vám umožní lépe čelit potenciálním výpadkům příjmů a zajistit stabilní návratnost investice. Můžete zkusit kombinovat městské byty s rekreačními nemovitostmi v turisticky atraktivních oblastech.
8. Budoucí vývoj trhu a trendy
Myslete vždy na dlouhodobou udržitelnost investice a potenciální růst.
Demografické změny
S rostoucím podílem seniorů v populaci stoupá poptávka po dostupném a bezbariérovém bydlení. Byty s výtahem, snadným přístupem a blízkostí zdravotnických služeb budou stále více žádané. Zároveň vyšší počet vysokoškoláků zajišťuje stabilní poptávku po menších bytech v univerzitních městech, zejména 1+kk a 2+kk, které investorům poskytují spolehlivý příjem. Zvyšující se počet singles dále podporuje zájem o malometrážní byty, především ve velkých městech a příměstských oblastech.
Změny v životním stylu
Mladí lidé u nás i ve světě stále častěji preferují nájemní bydlení před vlastnictvím, protože jim poskytuje větší svobodu. S rostoucím důrazem na rovnováhu mezi prací a volným časem roste poptávka po bytech s kvalitním zázemím, jako jsou fitness centra, relaxační zóny nebo zahrady k odpočinku.
Stále oblíbenější je i sdílené bydlení, což zvyšuje poptávku po větších bytech nebo rodinných domech. Byty s více pokoji, které lze pronajmout jednotlivým nájemníkům, přinášejí vyšší výnos, avšak vyžadují náročnější správu.
S narůstajícím počtem digitálních nomádů a pracovníků na dálku roste poptávka po flexibilním nájemním bydlení. Tito nájemníci oceňují možnosti krátkodobých pronájmů, plně vybavené byty a snadné podmínky k nastěhování i vystěhování.
Udržitelnost
V budoucnu se očekává pokles hodnoty neekologických nemovitostí. Stále více nájemníků i kupujících preferuje energeticky úsporné a ekologické bydlení, které snižuje náklady na provoz a přispívá k udržitelnějšímu způsobu života. Nemovitosti bez kvalitní izolace, moderních technologií nebo s vysokou energetickou náročností tak mohou postupně ztrácet na atraktivitě i ceně.
Jak tedy vybrat ideální investiční byt?
Klíčem k úspěchu je pečlivé plánování a dobrá znalost trhu. Investiční byt by měl mít vhodnou lokalitu, optimální dispozici a kvalitní vybavení. Při správném výběru a zohlednění výnosnosti a nároků na správu nemovitosti můžete vytvořit stabilní zdroj příjmů, který vám zajistí nejen finanční zhodnocení, ale také klidný spánek.
Hledáte také ideální investiční příležitost nebo místo, které budete rádi nazývat domovem? Podívejte se na naše pečlivě vybrané a pečlivě rekonstruované projekty. Každý z nich splňuje vysoké nároky na kvalitu, lokalitu i potenciál zhodnocení.
|
5 tipů na ideální investiční byt
-
Byt v centru krajského města s dobrou dostupností.
- Loftové byty v revitalizovaných industriálních budovách.
- Větší byt poblíž univerzit s potenciálem pronájmu studentům.
- Designové kvalitní novostavby s nízkými provozními náklady.
- Starší byt v domě po pečlivé rekonstrukci s atraktivními společnými prostory.
|
