Hledáte místo, které budete s láskou nazývat domovem, nebo pomýšlíte spíš na investiční příležitost? Protože to, co dává při nákupu nemovitosti smysl vám, nemusí vyhovovat nájemnímu trhu, a naopak. Samozřejmě, umístění domu či bytu, jeho dispozice, možnosti pro jeho financování i strategie, kterou zvolíte, jsou vždycky zásadní. Když ale kupujete pro sebe, rozhodují hlavně emoce a pohodlí, na druhou stranu při investici vás nejspíš bude nejvíc zajímat návratnost a poptávka. Jak poznat, která nemovitost je ta pravá?
1. Lokalita – osobní preference vs. investiční potenciál
Představte si lokalitu jako divadelní kulisy. Pokud hledáte vlastní bydlení, vybíráte scénu pro svůj každodenní život. Možná pracujete často z domova a nepotřebujete mít kanceláře a byznys centra úplně za rohem. Jste ale vášnivý cyklista, a tak je pro vás důležité, aby váš budoucí domov stál poblíž cyklostezek a parků. Nebo máte děti, a proto hledáte bydlení na klidnějším okraji města, s kvalitními školami a dětských hřišti za rohem, kde to budete mít blízko do přírody. Pokud často cestujete, prioritou pro vás může být blízkost letiště.
Kupujete byt pro investici? Řiďte se podle vkusu a požadavků cílové skupiny. Například pro studenty bude ideální lokalitou centrum města nebo čtvrť poblíž univerzit, kde je dostatek kaváren, knihoven, klubů a dobrá dostupnost MHD. Trocha patiny v tomto případě nevadí, naopak, pokud má místo ducha, bude se líbit. Expati a zahraniční profesionálové naopak většinou hledají moderní až luxusní pohodlné byty v širším centru města, v blízkosti kancelářských komplexů, restaurací a fitness center.
|
Tip: Byty v blízkosti MHD mají až o 15 % vyšší hodnotu než ty v méně dostupných lokalitách. Zastávku MHD hledejte do 5–10 minut pěší chůze od bytu. Většina lidí ocení i snadný přístup na hlavní dopravní tahy nebo dálnici a rychlé spojení do centra. Výhodné může být pořídit byt v blízkosti plánované stanice metra nebo zastávky tramvaje. Jeho hodnota potom rychle vystřelí vzhůru. |
A co zajímá všechny? Bezpečné a čisté prostředí. I jinak výborně umístěnou nemovitost může být problém obsadit, pokud je okolí hodně neutěšené nebo má špatnou pověst. Na druhou stranu i omšelé místo může mít nebývalý investiční potenciál, pokud se v okolí plánuje nová infrastruktura nebo revitalizace starých budov a modernizace čtvrti. Takové nemovitosti často přinášejí to nejvyšší zhodnocení. Skvělým tipem jsou také byty ve starých domech po kompletní rekonstrukci, které dostanou novou šanci na budoucnost.
Nejlepší lokality v Praze a Brně:
-
Pro bydlení
Praha
Pokud chcete bydlet v tradiční zástavbě na prestižním místě, kde budete mít bohaté kulturní vyžití a zároveň dostatek zeleně na dosah ruky, navíc jen kousek od historického centra, pravděpodobně vás osloví Vinohrady, Dejvice, Podolí nebo Letná. Chce to ale vlastnit tučné konto nebo si troufnout na vysokou hypotéku.
Kombinaci dobré dostupnosti a klidnějšího prostředí najdete v Praze 4, 5, 9 nebo 10. Praha 5 je už více než deset let jedním z nejrychleji rostoucích rezidenčních center. Žižkov zase nabízí všechny zmíněné výhody, ale zároveň stále je levnější než Vinohrady.
A pak jsou tu čtvrti, které se rychle mění a získávají na atraktivitě. Nusle se stávají čtvrtí plnou skvělých bister, kaváren a kreativních studií. Libeň a Palmovka těží z lepší dostupnosti a rozvoje kancelářských center.
Nakonec vždy záleží hlavně na tom, jak chcete žít. Potřebujete kavárny na každém rohu, nebo toužíte spíš po klidu a výhledu do zeleně? Chcete být v centru dění, nebo si užít větší byt někde v klidu? Každá čtvrť má své „pro“ a „proti“, důležité je najít místo, které sedí právě vám.
Brno
Mezi nejatraktivnější oblasti patří Masarykova čtvrť, Černá Pole nebo Žabovřesky. Jsou klidné, plné zeleně a zároveň blízko centra. A také nejdražší. Rodinám se ale nejspíš úplně stejně zalíbí i v dostupnějších lokalitách v blízkosti řeky Svratky, jako je Bystrc, nebo třeba v Líšni. Mladé lidi by mohly zaujmout Židenice nebo Černovice.
-
Pro investici
Praha
Zaměřte se na čtvrti s nejvyššími nájmy, nebo na naopak na zdánlivě omšelé lokality, které zažívají znovuzrození. Pomyslný žebříček nájmů vede Praha 2 s průměrným nájemným 477 Kč/m², následuje Praha 1 s cenou 461 Kč/m². Samozřejmě i cenovka pro koupi bytu v těchto prémiových lokalitách je extrémně vysoká. Chceme-li vyšší návratnost, vyplatí se vsadit na byt ve čtvrti, která prochází intenzivním růstem, avšak pořizovací náklady zůstávají nižší. Výhodné investiční příležitosti tak hledejte na Žižkově, v Nuslích, na Pankráci, v Holešovicích nebo třeba ve Vysočanech. Potenciál mají také čtvrti jako Hloubětín, Libeň, Michle, Modřany a Palmovka, kde probíhá velká modernizace a rozvíjí se tu občanská vybavenost. Tyto oblasti lákají mladé profesionály i rodiny, což slibuje stabilní poptávku po pronájmech a zároveň možnost budoucího zhodnocení investice. Abyste uspěli, vyplatí se sledovat trendy, protože čím lépe zvolíte lokalitu, tím vyšší návratnost můžete očekávat.
Brno
Vysokou poptávkou po nájemních bytech se pyšní Bystrc, Bohunice a Královo Pole. Tyto čtvrti tradičně vyhledávají studenti i mladí profesionálové, kteří oceňují polohi poblíž univerzit, kanceláří a nemocnic. Komárov a Slatina jsou na vzestupu díky rozvoji IT a technologických firem. Velký potenciál mají Židenice nebo Černovice s moderními byty poblíž coworkingových center. Samozřejmě čím víc pracovních míst se v okolí bytu naskytne, tím výše roste zájem o nájemní bydlení. Buďte proto o krok napřed a status úspěšného investora vás nemine!
2. Velikost a dispozice – komfort vs. likvidita
Při výběru vlastního bydlení se často řídíme emocemi. „Tady si postavíme velký jídelní stůl, a až přijde návštěva, budeme na ostrůvku míchat margaritu. A děti budou mít z pokojíčku výhled do korun stromů,“ odehrává se nám v hlavě při prohlídce. V Česku jsme také zvyklí na prostor. Podle Eurostatu žije až 41 % lidí ve středně velkých bytech o rozloze 60–80 m² a nejběžnější byt má 3–4 místnosti.
Pořizujete-li nemovitost pro investici, zvažte spíše menší byty (1+kk, 2+kk), kterých je v ČR obecně málo. Jsou likvidnější a mezi nájemci i budoucími kupci je po nich sháňka. Například v Praze tvoří 1+kk a 2+kk více než 70 % pronajímaných bytů.
|
TIP: Pečlivě rekonstruované domy nabídnou genia loci, nízké náklady i komfort Byty v tradiční starší zástavbě, které prošly důkladnou rekonstrukcí, představují skvělou investiční příležitost. Oproti klasickým starým bytům vás nezatíží vysokými náklady na vytápění, nemusíte u nich řešit zastaralé rozvody nebo nutnost časté údržby. Zároveň si zachovávají unikátní historické prvky, jako jsou vysoké stropy, prostorné místnosti, původní štuky nebo dřevěné podlahy, které často osloví a nadchnou náročnější klientelu. Na rozdíl od novostaveb, často situovaných doslova doprostřed pole, se byty v historických domech obvykle nacházejí na zajímavých a vyhledávaných místech s veškerou potřebnou vybaveností. A přitom je pořídíte výhodněji než novostavbu. Důležité je, aby měl dům vyměněná okna za nová a kvalitní, nové zateplení, modernizované elektrické rozvody, vybudované nové odpady, kvalitní podlahy, osvětlení a další prvky. Pečlivě provedená a vkusná rekonstrukce respektující historické prvky budovy hraje v tomto případě zcela zásadní roli. Na zajímavé projekty v revitalizovaných domech se můžete podívat zde. |
3. Financování: Hypotéka vs. návratnost kapitálu
Hypotéka na vlastní bydlení je často největší finanční závazek v životě. Aby vás finanční tlak nebudil ze sna, neměla by měsíční splátka hypotéky překročit 30 % příjmů domácnosti. Berte v úvahu i možný růst úrokových sazeb v budoucnu nebo třeba dočasný pokles příjmů.
Investiční byt by se měl ideálně financovat sám. To znamená, že výnosy z pronájmu pokryjí nejen splátky hypotéky, ale i další související náklady (fond oprav, pojištění, daně, údržbu). Čím nižší úroková sazba, tím snazší je dosáhnout pozitivního cash flow. V dobách vyšších úrokových sazeb lze zase často výhodně koupit. Chce to kalkulačku do ruky a sledovat trendy.
Jak se rozhodnout?
Důležité je myslet dopředu, a to ať už kupujete nemovitost pro investici, nebo pro bydlení. Roste v dané lokalitě poptávka? Bude mít byt za pár let vyšší hodnotu? Zvládnete financování i při změně úrokových sazeb? Správná strategie může znamenat rozdíl mezi výhodnou investicí a špatným rozhodnutím. Proto si dejte čas, spočítejte si všechno realisticky a vybírejte tak, aby vám nemovitost dávala smysl nejen teď, ale i za deset let.
Chcete další tipy pro nákup investičního bytu? Mrkněte sem. Jak získat co nejvýhodnější hypotéku, najdete v našem článku zde.