Kdy a jak investovat do nemovitostí, abyste získali co nejvíce?

S investováním je to jako se surfováním – chytíte-li tu správnou vlnu, můžete se svézt na úspěchu a významně zhodnotit své finance. Naskočíte-li však příliš brzy nebo pozdě, riskujete, že se spíš pěkně nalokáte. Dobrá zpráva ale zní, že ať už jsou ekonomické podmínky, jakkoliv nepříznivé, střechu nad hlavou budou lidé potřebovat vždycky a tak je investování do nemovitostí poměrně bezpečné. Bydlení totiž jen tak z rozpočtu nevyškrtnete, na rozdíl od luxusních položek, jako jsou archivní sýry nebo kabelky od Diora. Čtěte, jak vydělat na nemovitostech a investovat ve správný čas

Trh s nemovitostmi poskytuje pevnější půdu pod nohama než rozbouřené moře akcií. Prudké výkyvy i nečekané bouře jej zasahují mnohem méně, protože nemovitosti na rozdíl od akcií a dluhopisů mají fyzickou hodnotu. Trh tak lépe odolává nejen ekonomickým turbulencím, ale i obdobím politické nestability, přírodním katastrofám nebo pandemii. Hodnota nemovitostí a nájmů navíc často roste spolu s inflací, což pomáhá udržet, nebo dokonce zvýšit kupní sílu investorů i v období ekonomické krize. Zařazením nemovitostí do svého investičního portfolia můžete snížit riziko a zvýšit stabilitu výnosů, protože různá aktiva reagují na tržní změny odlišně. I díky tomu jsou investice do nemovitostí evergreenem pro ty, kteří hledají bezpečnou cestu ke zhodnocení financí a stabilnímu pasivnímu příjmu.

Správné načasování ale pořád může výrazně ovlivnit výši vašich zisků nebo ztrát. Roli tu hraje nespočet faktorů: ekonomická situace, úrokové sazby, specifika místního trhu a v neposlední řadě také vaše osobní situace, možnosti a cíle. Když se naučíte rozpoznat ten správný okamžik k nákupu, otevřete si dveře k příležitostem, které skutečně stojí za to. Co je tedy třeba zvážit, než koupíte investiční nemovitost a jak investici načasovat?

Zmapujte situaci na realitním trhu

Pozornost věnujte především vývoji nabídky a poptávky, pohybu cen nemovitostí a výši úrokových sazeb. Tyto tři faktory vám poskytnou dobrý indikátor výkonnosti trhu v daném čase a lokalitě.

1.     Ceny nemovitostí

Český trh s nemovitostmi se v posledních letech podobá náročné horské túře. Stoupání začalo po globální finanční krizi v roce 2013, následoval prudký výšlap v letech 2016 a 2017 a vrchol byl zdolán v roce 2021, kdy ceny vzrostly o více než 20 %. Po dosažení vrcholu nastal v polovině roku 2022 sestup, který trval i první dva kvartály roku 2023.  Nyní se zdá, že se trh stabilizoval a obrat směrem vzhůru je na obzoru.

Ceny bytů v roce 2024 mírně stoupaly, zejména v segmentu menších bytů. Praha zaznamenala průměrnou cenu 7,2 milionu Kč, Brno 5,9 milionu Kč. Růst je ovlivněn přetrvávající poptávkou po bydlení a omezenou nabídkou nových bytů. V posledních měsících míří nahoru ceny hlavně malých bytů do 40 m² a menších bytů, zejména v Praze. Malé byty v novostavbách či poctivě revitalizovaných historických domech se vyšplhaly na 181 tisíc Kč za m², zatímco ceny větších bytů zůstávají na úrovni 127 tisíc Kč za m². Značně stouply ceny bytů v Plzni.

Trh s nemovitostmi prochází pravidelně opakovanými fázemi – a každá z nich přináší specifické příležitosti. Etapa tržního růstu s sebou nese drahé nemovitosti, ale výhodou je dostupné financování. V období poklesu se ceny snižují, přijít však zároveň může i útlum zájmu o nájemní bydlení a hypotéky mohou být dražší.

Právě teď se nacházíme v ideální situaci – ceny nemovitostí zůstávají po poklesu minulých let relativně dostupné a hypotéky zlevňují. Developeři také nešetří zajímavými nabídkami, ke koupi bytu tak můžete získat například vybavení zdarma. Jakmile trh ještě více ožije, takové výhody se téměř vytratí a ceny vystřelí vzhůru. Je tedy ideální čas pro nákup.

Při načasování investice je potřeba zohlednit specifické podmínky místního trhu – ty se totiž mohou město od města výrazně lišit. Například tam, kde se staví nová infrastruktura, vznikají nová pracovní místa a roste poptávka po bydlení, se vyplatí investovat i při vyšších cenách, protože hodnota nemovitosti se velmi pravděpodobně zvýší. S přibývajícími obyvateli a vzrůstá zájem o nájmy a nájemní byty tak mohou představovat výhodnou investici. Přebytek novostaveb nebo odliv mladých profesionálů a úbytek pracovních příležitostí může naopak znamenat riziko poklesu cen. 

 2.     Výše nájemného

Trh s nájemním bydlením v České republice je momentálně stabilní, a to zejména v Praze a Brně, kde průměrné nájemné činí kolem 20 000 Kč, respektive 15 000 Kč. Mírný meziroční nárůst nájemného o 6 % znamená jistotu pro nájemníky i pronajímatele.

Nájmy v Česku stále nedosáhly svého stropu a lze předpokládat, že budou stoupat, protože poptávka stále stoupá. Češi jsou ochotni utratit za nájemné větší část příjmů než dříve, což může vést k dalšímu zvyšování cen, zejména v Praze a v krajských městech. S případným zvýšením kupní síly obyvatel lze předpokládat, že ceny bytů skokově vystřelí vzhůru.

Vliv má i nedostatek bytů na trhu. Například v Praze je meziročně k dispozici o čtvrtinu méně bytů, a to kvůli pomalému tempu nové výstavby a opatrnosti majitelů, kteří raději byty pronajímají a vyčkávají, až budou hypotéky opět dostupnější a na trh vstoupí více kupujících.

Mnoho lidí však ještě s nákupem váhá – je proto ideální čas využít zajímavých pobídek od developerů, a využít tak dobrou příležitost pro nákup takové nemovitosti, která se s velkou pravděpodobností zhodnotí a přinese zisk z pronájmu.

3.     Nabídka a poptávka

Pokud poptávka po nemovitostech převyšuje nabídku, ceny se obvykle šplhají vzhůru. Naopak pokud se trh zaplaví tisíci inzerátů a potenciálních kupců je málo nebo když významně zdraží hypotéky, zájem opadá a s ním pak většinou klesají i ceny. Bylo tomu tak například v roce 2023, kdy Česká národní banka zavedla přísná pravidla pro schvalování úvěrů a dlouhodobě udržovala vysoké úrokové sazby. Počet realitních transakcí v důsledku toho citelně poklesl. Na trhu převládali kupující, kteří byli schopni platit hotově, aniž potřebovali úvěr a těch je málo. Nízká poptávka postupně vedla k poklesu cen nemovitostí. Pro někoho problém, pro jiného příležitost.

V Praze a dalších velkých městech je ale poptávka po bydlení dlouhodobě vysoká. Hodnota nemovitosti tak pravděpodobně významně stoupne nezávisle na makroekonomických faktorech. Obzvlášť to platí pro investičně atraktivní nemovitosti.

Jen do Prahy se každoročně přistěhuje přibližně 14 000 lidí, a to jak Čechů, tak cizinců, a všichni potřebují střechu nad hlavou. Poptávku zvyšuje i návrat turistů a zahraničních profesionálů do metropolí. Podobný růst tak zažívají i další krajská města. Podle údajů ČSÚ počet obyvatel stoupá asi v polovině krajů, zatímco jiné kraje se vylidňují. Největší nárůst obyvatelstva zaznamenávají Středočeský, Jihomoravský (hlavně Brno a okolí) a Plzeňský kraj.

Pokud tedy s pořízením nemovitosti již dlouho otálíte, právě teď nastal ideální čas využít zajímavých nabídek developerů a investovat do nemovitosti, která se vám vyplatí – ať už jde o budoucí zvýšení její hodnoty, nebo o výnosy z pronájmu.

4.     Úrokové sazby hypoték

Průměrná sazba hypotečních úvěrů poprvé za více než dva roky klesla pod 5 %, na 4,98 %. V srpnu 2024 dosáhl objem poskytnutých úvěrů 32 miliard korun – to je nejvíce od ledna 2022. K oživení hypotečního trhu přispěla i novela zákona o spotřebitelském úvěru a snížení základní sazby ČNB na 4,25 %.

Výhled na zbytek roku 2024 naznačuje další pokles sazeb až na úroveň kolem 4 %, a v roce 2025 by sazby mohly dokonce začínat trojkou. Česká národní banka v roce 2024 také uvolnila limity pro hypotéky, takže nyní zůstává pouze ukazatel LTV, který umožňuje žadatelům získat až 80 % hodnoty nemovitosti (lidé do 36 let až 90 %). Naopak byly zrušeny ukazatele DTI a DSTI, které porovnávaly výši celkového zadlužení s příjmy žadatele. Na hypotéku tak dosáhne více žadatelů.

Příznivější podmínky úvěrů, spolu s rostoucím spotřebitelským optimismem a stabilními příjmy domácností, podpoří růst trhu.

Další dobrá zpráva také je, že Americká centrální banka (Fed) v září po čtyřech letech snížila úrokové sazby o půl procentního bodu, aby podpořila ekonomický růst a bojovala s inflací. Fed naznačil, že sazby by mohly do konce roku 2025 klesnout až na 3,4 %, což může zlepšit globální investiční náladu a přivést do střední Evropy včetně ČR více zahraničního kapitálu. Nižší sazby by také mohly ovlivnit rozhodování Evropské centrální banky a podpořit dostupnost hypoték a poptávku po nemovitostech.

Sečteno a podtrženo: Po předchozím ochlazení trhu nastala nyní vhodná doba pro investici do nemovitostí. Zkušený poradce vám navíc může vyjednat lepší podmínky finacování, než jaké jsou běžně k dispozici.

Vyberte správnou nemovitost

Nenajdeme mnoho nemovitostí, které se můžou pochlubit skvělým investičním potenciálem. Při výběru je proto důležité zaměřit se na takovou, jejíž hodnota pro budoucí prodej s velkou pravděpodobností poroste nebo se snadno a za výhodných podmínek pronajímá. Ideální je kombinace obojího. Zkuste si představit, jak by se vám v nemovitosti žilo – co oceňujete, co by vám chybělo? Pokud nenacházíte vhodnou možnost, je lepší neztrácet trpělivost a vyčkat na tu správnou příležitost.

1.     Lokalita - až na prvním místě

 Rozdíly mezi jednotlivými oblastmi mohou být diametrální, a správně vybrané místo vám může zajistit až dvojnásobný čistý výnos. Ideálně zvolte vyhledávanou oblast, kde se předpokládá rychlý rozvoj. I superluxusní byt zapadlý kdesi na okraji města kdesi v poli bude mít totiž vždycky nižší hodnotu než obyčejný byteček v klidné ulici v centru Prahy s výhledem na Vyšehrad. Kromě výhledu a okolí cenu žádoucím směrem postrčí blízkost zeleně, relativní ticho a čistý vzduch, dostupnost MHD nebo napojení na dálnici. Nepodceňte ani plánovaný rozvoj v oblasti – nové rozšíření infrastruktury může hodnotu vaší nemovitosti vynést vzhůru, zatímco s tříproudým dálničním obchvatem spadne k zemi. Dbejte také na co nejlepší dostupnost služeb, jako jsou obchody, restaurace, školy, školky a zdravotnická zařízení, sportoviště i parky.

2.     Podlaží - čím výše, tím lépe

 Byty ve vyšších patrech jsou obvykle klidnější, nabízejí lepší výhled a panují v nich mnohdy lepší světelné podmínky. Naopak byty v přízemí se často potýkají s hlukem, případně vám kolemjdoucí vidí až do talíře. To vše se může negativně promítnout do ceny. Výjimkou jsou přízemní byty s předzahrádkou v klidném dvoře, které ocení zejména rodiny s dětmi nebo majitelé domácích mazlíčků. U bytů ve vyšším podlaží je důležité, aby v domě nechyběl výtah – byt v pátém patře bez výtahu se bude pronajímat i prodávat jen s obtížemi. Oblibě se netěší ani podkrovní byty v nedostatečně zateplených domech, hrozí totiž, že tam v létě bude jako v sauně, a v zimě zase na čepici. Zkosené stropy nepotěší vyšší obyvatele, výhodou je však jistota, že obyvatelům nikdo nebude dupat nad hlavou. 

3.     Velikost, orientace a dispozice – zájem je o menší byty

Větší byt neznamená automaticky vyšší cenu za metr čtvereční – menší byty jsou žádanější a méně dostupné. Jižní nebo západní orientace oken může cenu navýšit až o 5 %, stejně tak je důležitá i dispozice – byty s praktickým uspořádáním místností se prodávají dráž. Zajímavější jsou také jednotky s balkonem, sklepem nebo parkovacím místem.

Menší byty (1+kk nebo 2+kk) se snadno pronajímají, rádi po nich sáhnout zejména mladí lidé nebo jednotlivci, rodiny zase ocení možnost pronájmu řadového domku. Naopak sehnat nájemníka do velkého bytu nebo rodinného domu v méně vyhledávaných lokalitách mohou být trochu oříšek. Zvažte, kdo je vaším cílovým nájemníkem, a podle toho vybírejte typ nemovitosti.

4.     Stav budovy a náklady na údržbu - poohlédněte se po renovovaných historických domech

Zjistěte si maximum o stavu budovy, do které plánujete investovat. Je třeba počítat s tím, že starší domy budou pravděpodobně časem potřebovat nákladnější rekonstrukci, což může snížit výnosnost investice. Nemusíte se však omezovat jen na novostavby.

Skvělou alternativu představují poctivě renovované historické domy, které nabídnou moderní komfort spolu s jedinečným geniem loci. Na rozdíl od novostaveb často situovaných doslova uprostřed pole se byty v historických domech obvykle nacházejí v atraktivních lokalitách s veškerou vybaveností. A přitom je pořídíte výhodněji než novostavbu. Důležité je, aby měl dům vyměněná kvalitní okna, zateplení, modernizované elektrické rozvody, nové odpady, kvalitní podlahy, osvětlení a další prvky. Pečlivě provedená a vkusná rekonstrukce respektující historické prvky budovy je v tomto případě zcela zásadní. 

5.     Rozvoj okolí a budoucí plány – mohou zamávat s cenou

Prostudujte si plány na rozvoj oblasti. Chystá se výstavba nové tramvajové trati, nákupního centra nebo kanceláří? To slibuje příliv nových nájemníků a vzestup hodnoty nemovitosti. Naopak průmyslový rozvoj nebo dálniční obchvat v klidné rezidenční oblasti vám s cenou zamává dost negativně. Důležité je proto projít si důkladně územní plány a investiční projekty v dané lokalitě. 

6.     Výše poplatků a stav společenství vlastníků jednotek (SVJ) - jaké platby čekat?

Poplatky za služby, jako jsou voda, teplo nebo fond oprav, se mohou na návratnosti investice výrazně podepsat. Také se podívejte na finanční stav společenství vlastníků jednotek – zpozorněte, pokud je SVJ zadlužené nebo má vysoké výdaje. Může vás to varovat a ušetříte si budoucí problémy a vysoké platby. 

7.     Rekonstrukce a přestavby - renovace zvýší hodnotu

Pokud nemáte dostatek volných prostředků na koupi novostavby nebo rekonstruované nemovitosti, zvažte pořízení levného bytu nebo domu před rekonstrukcí. Byt můžete zrenovovat, až budete mít volné další prostředky nebo získáte výhodný úvěr, a nemovitost nabude na hodnotě. 

8.     Společné prostory – zlepšují kvalitu bydlení

Developerské projekty, které nabízejí obyvatelům atraktivní společné prostory jako zahrady, wellness centra, coworkingové prostory, místa pro relaxaci nebo třeba recepci, snáze zaujmou nájemníky, kteří hledají nejen místo k bydlení, ale i komunitu a vyšší standard života. V takto vybaveném domě se nejen pohodlněji žije, ale roste i jeho hodnota, výhodněji se pronajímá i případně prodává. 

9.     Druh investice - rezidenční, komerční, rekreační

Existují různé typy investičních nemovitostí: rezidenční byty, komerční prostory, rekreační objekty či multifunkční nemovitosti. Každý typ má své výhody a rizika. Rezidenční byty jsou většinou stabilní a přinášejí pravidelný příjem z nájmu. Komerční prostory mohou mít vyšší výnos, ale jsou rizikovější z hlediska obsazenosti. Rekreační objekty jsou zajímavou alternativou, pokud se nacházejí ve vyhledávaných turistických lokalitách. 

 Udělejte si důkladnou analýzu

Zmapovali jste si realitní trh a máte vyhlídnutou nemovitost? Promyslete, naplánujte a důkladně analyzujte své možnosti. Spočtěte si návratnost investice do nemovitosti (ROI) podle vzorce: (čistý roční výnos ÷ celkové náklady) × 100. Například pokud by váš byt přinášel čistý roční příjem z pronájmu 100 000 Kč a celkové náklady na koupi činí 2 000 000 Kč, hodnota ROI bude 5 %. ROI pod 5 % může být považována za nízkou, protože výnosy nemusí dostatečně kompenzovat rizika nebo pokrývat náklady na údržbu a financování. Naopak ROI nad 12 % může naznačovat, že se jedná o výhodnou investiční příležitost.

Pokud využijete při financování hypoteční úvěr (páka), hodnotu návratnost investice tím zvýšíte, na druhé straně v případě poklesu cen nemovitostí znamená hypotéka vyšší riziko.

Z čeho vám poplyne zisk:

• Pronájem: Stabilní příjem každý měsíc.
• Zhodnocení nemovitosti: Cena nemovitosti může časem stoupat.
• Daňové úlevy: Snížení daní díky odpočtům úroků z hypotéky.

Klíčovou výhodou je pozitivní cash flow. To znamená, že příjmy z pronájmu převyšují náklady, což vám generuje zisk a zlepšuje návratnost investice. 

Zohledněte ekonomickou situaci

Před tím, než si vyberete nemovitost, do které chcete investovat, vyplatí se sledovat klíčové ukazatele, jako jsou změny úrokových sazeb, inflace a nezaměstnanost. Období nízké inflace, spolehlivé ekonomiky a nízké nezaměstnanosti slibuje větší výnosy z investice. Trh je stabilní a poptávka po bydlení je vyšší. S inflací naopak obvykle rostou i náklady na hypotéky.

Rozhodnutí o investici závisí na vaší strategii a aktuální situaci. I „nepříznivá období“ mohou nabídnout dobré příležitosti – vysoká inflace může tlačit nahoru ceny nájmů, což pomáhá kompenzovat vyšší úrokové sazby. V době nízkých úroků může levnější financování vyvážit vyšší ceny nemovitostí.

Zkušení investoři většinou považují investice do nemovitostí za dlouhodobou strategii, která odolává krátkodobým výkyvům. Snaha se trefit ideální okamžik však může vést i ke ztrátám na transakčních nákladech. Zaměřte se v první řadě na dlouhodobý růst hodnoty bytu nebo domu a zajistěte si pravidelný příjem z nájmu, který vám postupně zvýší návratnost. 

Zvažte osobní situaci a cíl investic

Úrokové sazby a tržní podmínky ovlivnit nemůžeme, ale správně posoudit své finanční poměry a schopnost řídit rizika je cesta k úspěchu. Rozhodování o investici by nemělo záviset pouze na stavu trhu, který se může měnit jako aprílové počasí. Důležité je, zda jste na investici připraveni vy – stabilní finanční zázemí vám pomůže zvládnout „bouře“, jako jsou ztráta zaměstnání, nemoc nebo neočekávané výdaje, aniž byste museli každý den s hrůzou sledovat kalendář, kdy máte kromě hypotéky zaplatit školné či leasing na auto.

Cíle investorů mohou být rozličné. Mladý pár může hledat pasivní příjem plynoucí z nájmu nemovitosti, který jim pokryje rodinné náklady. Lidi před důchodem bude spíš zajímat, jak hodnotu investice zvýšit, aby si vytvořili „polštář“ na stáří. Pro někoho může být motivací i vytvoření finanční rezervy pro budoucnost svých dětí.

Pokud plánujete investici financovat úvěrem, rozhodně se vyplatí mít stabilní příjem a výhled na jeho růst v horizontu sedmi až deseti let. Vezměte v úvahu i své další osobní závazky a připravte se na případné výpadky příjmů – k tomu dobře poslouží patřičné pojištění. Počítejte s tím, že zadlužení přesahující 80 % hodnoty nemovitosti je obecně považováno za rizikové.

Než se pustíte do investice, snižte na minimum také stávající dluhy, zejména ty, které nejsou daňově uznatelné, jako kreditní karty. Investujte pouze tehdy, pokud jste připraveni zvládnout splátky i při růstu sazeb. Vyšší úrokové sazby mohou znamenat vyšší měsíční splátky. To snižuje čistý výnos z pronájmu, ale dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti může tyto počáteční nevýhody vyvážit.

S vlastním kapitálem může být vhodná doba na investici kdykoliv, zvláště pokud ceny nemovitostí klesají. Máte tak možnost lépe využít příležitostí na trhu a zvýšit svou šanci na úspěch. 

Sledujte politické a legislativní faktory a dotace

Načasování investice do nemovitostí je ovlivněno také legislativními změnami nebo třeba daňovými úlevami či štědrými dotacemi. Sledujte aktuální dění a najděte si dobrého poradce. 

Omrkněte aktuální trendy

V posledních letech v Česku i jinde ve světě vládne trend investic do menších bytů v centrech měst, které se hodí pro krátkodobé pronájmy. Pokud uvažujete o takovéto investici, neobejdete se bez podrobnější analýzy, protože ceny bytů v centru mohou být vysoké a regulace krátkodobých pronájmů se na některých místech zpřísňuje. Na druhé straně se menší byty na dobrých místech těší mimořádnému zájmu a nepochybně se dobře zhodnotí.

Namístě je vzít v potaz také ekologickou stránku – energetickou náročnost budov a udržitelnost. U energeticky úsporných nemovitostí se předpokládají nižší provozní náklady. Také o ně bude čím dál větší zájem, a stoupnou tak na hodnotě. 

Strategie je klíčová

Ujasněte si nejvhodnější strategii. Investiční byty mohou generovat čtyři hlavní typy příjmů: čisté cash flow, úvěrové cash flow, růst hodnoty a daňové výhody.

Abyste si zajistili pasivní příjem, můžete zvolit jednu ze dvou hlavních strategií.

První je investovat s nízkým nebo žádným úvěrem, zisk z nájmu tak bude okamžitý. Například mladý pár investuje do bytu, který ze 40 % financuje hypotékou. Riziko je nízké a financování obvykle dobře zvládnutelné.

Druhý přístup využívá vyšší hypotéku, například 80 % hodnoty nemovitosti. Tento model vyžaduje trpělivost, protože zpočátku putuje většina výnosu z nájmu na splácení úvěru. Po letech se však cash flow výrazně zvýší, například z 5 000 Kč na 45 000 Kč měsíčně po třiceti letech.

Další možností je investice do více nemovitostí a následný prodej některých z nich pro splácení úvěrů. Tato strategie, ačkoli náročnější na počáteční kapitál, může nabídnout vysoký stabilní příjem.

Každý investor by měl mít ujasněný investiční plán, měl by vždy zvážit faktory jako úrokové sazby a růst nájmů a konzultovat rozhodnutí s odborníkem.

Současná situace na trhu nemovitostí nahrává těm, kdo chtějí vyměnit bydlení nebo sehnat výhodně investiční byty. Ceny pomalu rostou, ale atraktivních nemovitostí je pořád málo, což umožňuje koupit i prodat za dobrou cenu. Poohlédněte se po zajímavých nabídkách od developerů. Růst cen menších bytů, zejména v Praze a Brně, může signalizovat dobré příležitosti. Stabilní a rostoucí trh s nájemním bydlením navíc zajišťuje bezpečné podmínky pro pronajímatele.