Jak získat hypotéku? Úrokové sazby, tipy a triky pro rok 2024/2025

Myslíte si, že když máte dobrou práci a pravidelný příjem, vzorně platíte účty a v bance si hýčkáte finanční polštář, můžete automaticky počítat se schválením hypotéky? Bohužel tahle rovnice neplatí bezvýhradně. I stabilní žadatel se může setkat s odmítnutím banky. Co dělat, abyste své šance na úspěch maximalizovali?

Pro získání hypotéky v roce 2024 musíte splňovat několik podmínek: věk alespoň 18 let, trvalý pobyt v ČR, doloženou bonitu (potvrzení o příjmu či daňové přiznání) a čistý registr dlužníků. Mladší žadatelé (do 36 let) mohou dostat úvěr až na 90 % hodnoty nemovitosti, zatímco starší žadatelé mají maximální LTV 80 %, což znamená, že z vlastní kapsy musejí dodat alespoň 20 % z celkové hodnoty nového domu či bytu.

Dosáhnout toho, aby vám banka schválila hypotéku, může být náročné. Ty nejlepší možné podmínky navíc získáte jen s dobrou přípravou a promyšlenou strategií. Každá banka má odlišná kritéria pro posuzování žádostí o hypotéku, takže to, že vás jedna odmítne, neznamená, že jinde neuspějete. Často stačí upravit detaily – třeba přizvat spolužadatele, změnit dobu splatnosti nebo konsolidovat své závazky.

Čas jednat

Česká národní banka v září snížila klíčové úrokové sazby včetně 2T repo sazby na 4,25 % a očekává se, že v roce 2025 by sazby mohly klesnout ještě níže. Všichni tak netrpělivě očekávají oživení hypotečního trhu, a přichází tedy čas jednat. Dnes je totiž pravděpodobné, že už dosáhnete na slušný úrok, ceny nemovitostí však zároveň ještě zůstávají v mírném útlumu.

Další dobrá zpráva zní, že se uvolnily i limity na klíčové ukazatele DTI (poměr dluhu k ročním příjmům) a DSTI (poměr měsíčních splátek k měsíčním příjmům), které nyní nejsou striktně závazné. Doporučené limity ČNB zůstávají, ale jejich překročení již není automatickým důvodem k zamítnutí hypotéky.

Krok za krokem: Jak získat hypotéku

1. Určete, kolik si můžete půjčit

Když zvažujete výši měsíční splátky, nestačí řídit se jen pravidly – neméně důležité je realisticky posoudit vlastní finanční situaci. Splátka by ideálně neměla překročit 40 % čistého příjmu domácnosti. I během splácení hypotéky byste měli být schopni odkládat si část peněz na investice či spořicí účet a udržet si minimálně dosavadní životní standard. Myslete také na budoucí výdaje i nečekané události.

Pokud například máte čistý měsíční příjem 50 000 Kč, ideální splátka hypotéky by neměla být vyšší než 15 000 až 20 000 Kč. Banky také poskytují takzvané „předschválené“ hypotéky, u nichž vás informují, kolik si můžete dovolit půjčit na základě vašich příjmů a výdajů.

2. Získejte peníze na akontaci

Pro získání hypotéky budete potřebovat vlastní finanční prostředky na akontaci, obvykle 10 až 20 % z ceny nemovitosti. Například pokud chcete koupit byt za 5 milionů Kč, potřebujete mít naspořeno 500 000 až 1 000 000 Kč. Pokud potřebnou částku nemáte, můžete zvážit využití stavebního spoření nebo příspěvků od rodiny.

3. Připravte si potřebnou dokumentaci

Banky vyžadují různé dokumenty, jako jsou doklady totožnosti, doklady o příjmech (například potvrzení od zaměstnavatele nebo daňová přiznání, pokud jste OSVČ), pracovní smlouvy, výpisy z účtu za poslední tři měsíce nebo znalecký posudek na nemovitost. Připravte si všechno předem, ať zbytečně neprodlužujete proces schvalování. Co budete potřebovat?

Doklady o příjmu

Doložení stabilního příjmu je klíčovým předpokladem pro získání hypotéky. Zaměstnanci předkládají potvrzení od zaměstnavatele, doplněné výpisy z účtu za poslední tři měsíce. Zahrňte případné vedlejší příjmy jako pronájem, rodičovský příspěvek nebo dividendy – zvýšíte tak šanci na schválení hypotéky.

Pro zaměstnance:

• Potvrzení o příjmu s podpisem zaměstnavatele
• Bankovní výpisy za poslední čtvrtletí
• Doklady o vedlejších příjmech (pronájem, rodičovský příspěvek, dividendy apod.)

U podnikatelů je proces doložení příjmů specifický a zpravidla vyžaduje rozsáhlejší dokumentaci. Daňové přiznání z předchozích let, které poskytuje bance přehled o dlouhodobé výkonnosti podnikání, doplňte potvrzením o bezdlužnosti a aktuálním výpisem ze živnostenského rejstříku.

Pro podnikatele:

• Daňové přiznání za poslední 1–2 roky
• Potvrzení o bezdlužnosti
• Aktuální výpis ze živnostenského rejstříku

Dokumentace k nemovitosti
Pro bezproblémové schválení hypotéky se neobejdete bez kompletní dokumentace k nemovitosti. Připravte si výpis z katastru spolu s nabývacím titulem, jímž je kupní smlouva nebo dědické rozhodnutí. Prokážete tak vlastnické vztahy a právní status nemovitosti. Znalecký posudek pak stanovuje reálnou tržní hodnotu.

Základní dokumenty:

• Aktuální výpis z katastru nemovitostí
• Nabývací titul (kupní smlouva nebo dědické rozhodnutí)
• Znalecký posudek nemovitosti

Pokud financujete výstavbu, je třeba počítat s dodatečnou dokumentací, která bance umožní posoudit proveditelnost projektu a rozložení financování v čase. Banka bude potřebovat doložit stavební povolení, podrobný rozpočet a harmonogram čerpání, doplněné pojistnou smlouvou, která investici chrání.

Dodatečné dokumenty při výstavbě:

• Platné stavební povolení
• Harmonogram čerpání hypotéky
• Podrobný rozpočet stavby
• Pojistná smlouva

Tip:

Než se pustíte do žádosti o hypotéku, důkladně zkontrolujte stav nemovitosti a prověřte případné právní závady či omezení. Požadavky jednotlivých bank se mohou lišit, proto se vyplatí poradit se přímo s vybranou bankou, jaké konkrétní dokumenty budete potřebovat.

4. Spočítejte si celkové náklady

Stanovte si jasný rozpočet. Zvažte nejen cenu nemovitosti, ale i náklady spojené s jejím pořízením, jako jsou poplatky, daně, pojištění nebo vybavení domácnosti. Nezapomeňte ani na rezervu na neočekávané výdaje.

5. Vylepšete si bonitu

Banka důkladně prověřuje vaši bonitu, tedy schopnost splácet úvěr. Hodnotí vaše příjmy, stabilitu zaměstnání, výdaje a případné platební závazky, ale i celkovou finanční situaci, věk, rodinný stav a další faktory. Tento proces může trvat několik dní až týdnů, proto buďte trpěliví. V některých případech může banka požadovat doplňující dokumenty nebo vysvětlení, zejména pokud máte například více zaměstnání nebo příjmy z různých zdrojů. Dobrá zpráva zní, že bonitu si můžete poměrně snadno vylepšit.

Snižte zadlužení

• Splaťte drobné dluhy: Pokud máte kreditní karty nebo menší spotřebitelské úvěry, pokuste se je před žádostí o hypotéku splatit. Tím snížíte poměr dluhu k příjmu, což pro banku znamená nižší riziko. Některé banky umožňují splacení jiných úvěrů pomocí hypotéky.
• Konsolidujte úvěry: Pokud máte několik úvěrů, může být výhodné je sloučit do jednoho s nižší měsíční splátkou. To může zlepšit vaši schopnost splácet úvěr a sníží „podíl měsíčních splátek na příjmu“.

 Zvyšte své příjmy

• Využijte bonusy a prémie: Některé banky do příjmů započítávají jednorázové odměny nebo prémie, pokud se pravidelně opakují.
• Přidejte příjmy z pronájmu: Pokud máte příjem z nájemného, můžete jej započítat do svých celkových příjmů. Banky jako mBank nebo Česká spořitelna akceptují až 70 % čistého nájmu.
• Optimalizujte způsob doložení příjmů: Například podnikatelé mohou získat předschválenou hypotéku na základě obratů na účtu, a to bez nutnosti dokládat příjmy.

Doložte „čistou“ platební historii

Podstatné je nic bance z minulosti nedlužit. Pokud máte záznamy v registrech dlužníků, snažte se je před podáním žádosti o hypotéku odstranit. Po splacení dluhu můžete například požádat o vymazání záznamu nebo se dohodnout s věřitelem na snížení dluhu.

Udržujte si finanční rezervu

Dostatečný finanční polštář na účtu svědčí o vaší finanční stabilitě.

Přizvěte dalšího spolužadatele

Své šance můžete zvýšit přizváním spolužadatele. Ideálně partnera, sourozence nebo rodiče, kteří splňují patřičné podmínky. Spolužadatelé přidávají k vaší žádosti další příjem. Hypotéka s rodiči může být dobrou volbou, musí jim ale být méně než 75 let. Pokud hlavnímu dlužníkovi (majiteli nemovitosti) časem stoupnou příjmy, může spoludlužník z hypotéky vystoupit. Tento krok však vyžaduje souhlas banky, který není snadné získat.

Pozor: Jestliže si bere hypotéku jeden z manželů ve společném jmění manželů (SJM), druhý se automaticky stává spoludlužníkem.

Zvažte kratší fixaci úrokové sazby

Při volbě kratší fixace bývají úroky nižší, což může znamenat menší měsíční splátky, které se vám budou snáze splácet.

6. Porovnejte nabídky bank

Porovnejte si úrokové sazby v různých bankách – aktuální úrokové sazby se například pohybují kolem 4–6 %, mohou se však lišit podle vaší bonity nebo délky fixace. Kromě výše úrokové sazby zohledněte také poplatky spojené s vedením úvěru a možnosti provést mimořádné splátky nebo další změny v hypotéce. Pokud se obrátíte na hypotečního poradce, můžete ušetřit čas a peníze, protože odborník dokáže dobře porovnat nabídky různých bank a doporučit vám nejvhodnější řešení na míru. Hypoteční poradci mají také přístup k lepším sazbám, než které jsou veřejně nabízeny. Pro základní orientaci můžete vyzkoušet hypoteční kalkulačky online

Existují i takzvané dotované hypotéky: jejich výhoda spočívá v tom, že když koupíte byt od developera ve vybraných projektech, získáte mnohem nižší úrok, než by vám nabídla banka. Takové akce často nabízí například developerská společnost PSN. Můžete se informovat u jednotlivých projektů, jak získat výhodné financování se dozvíte zde:

7. Zvažte fixaci úrokové sazby

Rozhodněte se, jak dlouho chcete mít úrokovou sazbu fixovanou. Fixace na delší období (například 5 až 10 let) vám zajistí stabilní splátky, ale může být o něco dražší. Naopak kratší fixace může být levnější, ale znamená větší riziko při budoucích změnách sazeb.

• Výhody a nevýhody fixace: Delší fixace (např. 10 let) poskytuje jistotu v době rostoucích sazeb. Naopak kratší fixace (3 roky) může být výhodná, pokud se očekává pokles sazeb. Aktuálně, v roce 2024, kdy sazby klesají, může být kratší fixace výhodnější. Následně můžete úvěr refinancovat za příznivějších podmínek.
• Příklad: U hypotéky na 3 miliony Kč s fixací na 3 roky a sazbou 4,5 % činí měsíční splátka 15 000 Kč. U fixace na 10 let se sazbou 5 % byste za měsíc platili 16 500 Kč.

8. Vyjednávejte

 Banky jsou často ochotné poskytnout nižší úrokovou sazbu, než oficiálně nabízejí. Nebojte se oslovit více bank a porovnat jejich nabídky. Banky mnohdy své podmínky přehodnotí, pokud přijdete s nabídkou od konkurence nebo využijete poradce.

9. Refinancujte v případě poklesu sazeb

Sazby by mohly v roce 2025 dále klesat. Můžete využít této příležitosti a stávající hypotéku refinancovat.

10. Zjistěte si možnosti státní podpory

Informujte se o možnostech podpory ze strany státu. Lze využít třeba programy pro mladé rodiny nebo dotace na energeticky úsporné bydlení. Program „Nová zelená úsporám“ poskytuje dotace na zateplení, na instalaci fotovoltaických systémů a další úsporná opatření.

11. Před podpisem pečlivě zkontrolujte smlouvu

Před podpisem si veškerou dokumentaci důkladně pročtěte a ujistěte se, že všemu rozumíte – od úrokové sazby a délky fixace až po veškeré poplatky. Zvláštní pozornost věnujte podmínkám předčasného splacení, abyste předešli nečekaným komplikacím. 

Získat hypotéku v roce 2024 a 2025 může být díky mírnému poklesu úrokových sazeb výhodnější než v předchozích letech. Abyste uspěli, věnujte čas pečlivé přípravě, porovnejte nabídky bank a vyjednávejte o podmínkách. Nezapomínejte také sledovat možnosti státní podpory a případně využít refinancování v budoucnu.

Tip:

Vytvořte si rezervu

Ať už stavíte nový dům, nebo renovujete starší nemovitost, banka bude při schvalování hypotéky vyžadovat rozpočet nákladů. Formulář vám poskytne hypoteční poradce nebo si jej při svépomocné stavbě můžete vyplnit sami. Pokud spolupracujete se stavební firmou, nechte si od ní zpracovat položkový rozpočet. Nezapomeňte počítat s rezervou – ceny materiálů a prací rostou a nečekané výdaje mohou rozpočet rychle navýšit. Pokud vám to vaše finanční situace umožňuje, zvažte sjednání hypotéky o 10–20 % vyšší, než je plánovaný rozpočet. Mnohé banky vám bez sankcí umožní část schválené hypotéky nevyčerpat.

Potřebujete hypotéku splatit předčasně?

Od 1. září 2024 platí nová pravidla pro předčasné splacení hypoték. Banky nyní mohou účtovat poplatek až 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 % z celkové částky. Při splacení hypotéky ve výši 4 000 000 Kč se čtyřmi roky do konce fixace tak může poplatek činit až 40 000 Kč.

Existují však případy, kdy je možné splatit hypotéku bez poplatku:

• Konec fixačního období: Bez sankce můžete splatit hypotéku při ukončení fixace úrokové sazby.
• Pojištění: Bez poplatku lze splatit hypotéku z výplaty pojištění určeného ke splacení úvěru.
• Prodej nemovitosti: Pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců a hypotéka je splácena z výnosu prodeje nemovitosti.
• Vypořádání společného jmění manželů: Splácení bez poplatku je možné po 24 měsících od uzavření smlouvy v případě vypořádání společného jmění.
• Závažné životní situace: Například úmrtí, dlouhodobá nemoc nebo invalidita dlužníka či jeho partnera mohou být důvodem k osvobození od poplatku.
• Roční splátka 25 %: Jednou ročně je možné bez poplatku splatit až 25 % celkové výše hypotéky, a to k výročnímu datu podpisu úvěrové smlouvy.

 Tato pravidla se vztahují na hypotéky uzavřené po 1. září 2024 nebo na ty, které projdou refixací po tomto datu.

Tip:

Hypotéka není jen jedna

Hypoték existuje celá řada druhů, které se liší podle účelu, podmínek a vhodnosti pro různé cílové skupiny. Pokud vám jedna nevyhovuje, třeba uspějete s jinou.

1. Účelová hypotéka

Nejčastější volbou je klasická účelová hypotéka, kterou můžete využít pro konkrétní účely, jako je nákup bytu, výstavba rodinného domu nebo rekonstrukce nemovitosti. Pokud máte například hypotéku na stavbu rodinného domu, ale rozhodnete se rozestavěný dům prodat a koupit již dokončený, je nutné požádat banku o změnu účelu úvěru. Tento proces obvykle vyžaduje doložení nových dokumentů, například odhadní cenu nové nemovitosti, kupní smlouvu na nový dům apod. Také se nejspíš nevyhnete poplatkům za změny.

 2. Americká hypotéka

Jedná se o neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí, což znamená, že peníze můžete využít na cokoliv – například na koupi automobilu, splacení jiných dluhů, nebo dokonce financování podnikání. Kvůli většímu riziku pro banku bývá úroková sazba vyšší než u účelových hypoték. Například pokud vlastníte nemovitost a potřebujete 500 000 Kč na rozjezd podnikání, můžete využít americkou hypotéku a použít tyto peníze zcela volně.

 3. Offsetová hypotéka

Je také známá jako hypotéka se zápočtem úspor. U tohoto typu hypotéky se úročí pouze rozdíl mezi celkovou výší úvěru a zůstatkem na vašem účtu. Vyplatí se tak zejména těm, kdo mají vyšší úspory a rádi by snížili úroky. Když peníze právě nepotřebujete, pomáhají vám zmenšit náklady na úroky. Úspory tak neleží nevyužité na účtu, ale aktivně pracují ve váš prospěch. Pokud máte například hypotéku na 2 000 000 Kč a současně úspory ve výši 500 000 Kč, úrok bude vypočítán pouze z částky 1 500 000 Kč.

 4. Speciální typy hypoték

• Zelená hypotéka: Zvýhodněný úvěr určený pro investice do ekologických projektů, jako je instalace solárních panelů nebo výstavba nízkoenergetického domu.
• Hypotéka pro mladé: Nabízí výhodnější podmínky (například nižší úrok nebo delší dobu splatnosti) pro žadatele do 36 let.
• Hypotéka bez nemovitosti: Umožňuje zajistit si financování předem, ještě než najdete konkrétní nemovitost ke koupi. Jakmile si ji vyberete, můžete peníze čerpat okamžitě.

Kromě klasických hypoték můžete zvolit i další možnosti – financovat menší rekonstrukce vám umožní úvěr ze stavebního spoření nebo neúčelový spotřebitelský úvěr. Některé společnosti také nabízejí model „rent-to-own“, kdy si nemovitost nejprve pronajímáte a později ji odkoupíte. Je to složité? Poraďte se specialistou, který dokáže vymyslet to nejvýhodnější financování právě pro vás.

Jste OSVČ?
Podnikatelé (OSVČ) musí při žádosti o hypotéku splňovat odlišné podmínky než zaměstnanci. Obvykle je potřeba doložit daňová přiznání za poslední 2 roky, u některých bank může pro hypotéku do určité výše stačit i přiznání jen za poslední rok. Místo základu daně se často zohledňuje obrat, což umožňuje získat hypotéku až do výše 10 milionů a s LTV až 80 %. U začínajících podnikatelů může být schválení náročnější, protože se příjmy posuzují individuálně.

PSN spolupracuje se společností Hypoasistent, která je smluvním partnerem 16 bank a zajišťuje pro klienty individuální slevy na úrokových sazbách a poplatcích.